A discussão sobre a imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de capital social ganhou relevo renovado com o julgamento do Tema 1.348 pelo Supremo Tribunal Federal (RE 1.495.108). A controvérsia, que há anos provoca insegurança jurídica, não se limita ao universo das chamadas holdings patrimoniais. Embora estas sejam um exemplo expressivo de estrutura que frequentemente se vale do instituto, mas alcança qualquer pessoa jurídica que receba imóveis como forma de capitalização ou reorganização societária.
Controvérsia: exceção para empresas com atividade imobiliária preponderante
A Constituição Federal prevê, no art. 156, §2º, I, a imunidade do ITBI sobre a transmissão de bens e direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. Isso inclui operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção.
A insegurança jurídica decorre da parte final do dispositivo, que afasta a imunidade quando a receita preponderante da pessoa jurídica for oriunda de atividade imobiliária, como compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis. O ponto controvertido reside em definir se essa ressalva se aplica exclusivamente às hipóteses de fusão, cisão e incorporação. Ou se, ao contrário, alcança também qualquer conferência de bens imóveis ao capital social realizada por empresas que exerçam atividades imobiliárias. Essa ambiguidade redacional tem gerado interpretações divergentes por parte de municípios e tribunais. Isso instaura um cenário de incerteza jurídica que compromete a segurança de diversas operações societárias e patrimoniais.
O Tema 1.348 no STF: A Tese da Imunidade Incondicional
O Tema 1.348 surge exatamente para pacificar essa interpretação. No julgamento iniciado em 2024, o Ministro Relator, Edson Fachin, propôs que a imunidade deve ser considerada incondicionada na integralização de bens imóveis. Isso é independente da atividade da pessoa jurídica. Ou seja, a atividade da empresa somente é relevante para os casos de reorganização societária.
Sua posição, já acompanhada por Alexandre de Moraes e Cristiano Zanin (este último ressalvando hipóteses de simulação ou fraude), estabelece que a atividade empresarial desempenhada pela sociedade não interfere no alcance da imunidade constitucional no momento da formação do capital social.
Caso essa tese se consolide, operações de integralização de imóveis em sociedades empresárias, holdings familiares, empresas de participação ou qualquer outra forma societária estariam protegidas pela imunidade. No entanto, os requisitos formais da operação devem ser observados. O julgamento está suspenso por pedido de vista, mas o placar parcial é favorável aos contribuintes.
O Tema 796 do STF: A Limitação ao Valor Efetivamente Integralizado
Embora a discussão do Tema 1.348 trate da natureza da atividade da empresa, é fundamental ressaltar que o STF já delimitou, no Tema 796, que a imunidade não alcança o valor que excede o capital social subscrito. Assim, a transmissão é imune até o limite do valor efetivamente integralizado, sendo possível a cobrança de ITBI sobre eventual diferença. Esse entendimento permanece válido e tem sido reiterado pelos votos já proferidos no Tema 1.348. Portanto, mesmo em um cenário de imunidade incondicional, a observância do valor subscrito permanece indispensável.
O Tema 1.113 do STJ: A Base de Cálculo e a Proteção ao Valor Declarado
Em complemento aos debates constitucionais, o STJ pacificou no Tema 1.113 que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção inicial de veracidade.
Para afastar esse valor, o Município não pode utilizar automaticamente valores venais de referência ou tabelas padronizadas. Deve instaurar procedimento formal de arbitramento previsto no art. 148 do Código Tributário Nacional, assegurando contraditório e motivação adequada. Essa garantia é relevante tanto para integralizações quanto para reorganizações societárias e transmissões onerosas em geral. Ela limita práticas municipais de majoração automática da base de cálculo.
O Posicionamento do TJSP: Aplicação Prática dos Precedentes Superiores
O Tribunal de Justiça de São Paulo tem desempenhado papel central na aplicação desses entendimentos. Reconhece a imunidade na integralização, mesmo quando identificada atividade imobiliária preponderante. Além disso, mantém operações em que a tributação foi considerada legítima à luz do entendimento tradicional do CTN.
Por sua vez, o TJSP aplica rigorosamente o Tema 796, autorizando a cobrança do ITBI sobre valores que excedam o capital subscrito. Também segue fielmente o Tema 1.113, afastando a utilização automática do valor venal de referência e exigindo que o Município instaure o devido procedimento administrativo para contestar o valor declarado. Assim, mesmo antes da conclusão do Tema 1.348, já há uma orientação relativamente consolidada na justiça paulista quanto aos limites da imunidade e ao modo adequado de aferição da base de cálculo.
Impactos Práticos e Relevância para Operações Societárias e Planejamento Patrimonial
A eventual confirmação da tese da imunidade incondicional na integralização tende a reduzir significativamente o custo de estruturações empresariais, reorganizações societárias e planejamentos patrimoniais. Operações como aportes imobiliários em sociedades operacionais e constituição de holdings patrimoniais ganham maior previsibilidade. Isso ocorre sem a necessidade de verificar a natureza da atividade realizada pela pessoa jurídica que recebe o bem. Ao mesmo tempo, a manutenção dos limites definidos no Tema 796 e a observância das regras de base de cálculo do Tema 1.113 preservam a coerência do sistema. Isso garante que a imunidade se aplique dentro dos contornos constitucionais e que eventuais excessos sejam tratados de forma transparente e fundamentada.
