No dia 29 de abril, em live gratuita e aberta ao público promovida pelo Zilveti Advogados, Fernando Zilveti, Marcela Ruiz Cavallo e Renato Borelli promoveram um importante debate sobre mercado imobiliário, esclarecendo dúvidas sobre estruturação do setor, investimentos e tributação.
As locações ou vendas de imóveis são atividades que interessam a muitos brasileiros e, por isso, é importante entender os aspectos jurídicos e tributários desse tipo de investimento. Entre os destaques do encontro, o trio discutiu fundos imobiliários, sociedades em conta de participação, o conceito de built to suit e multipropriedades.
Fundos
Durante o encontro, Renato Borelli comentou como fundos chegaram a dominar o mercado imobiliário em função do modelo de tributação que favorece pessoas físicas. Segundo ele, o investidor de fundo não costuma comprar um imóvel, tornando-se apenas um cotista de um fundo que concede o acesso à propriedade.
Marcela Cavallo acrescentou que, por isso, o fundo protege o investidor e é mais acessível, já que elimina a necessidade de aquisição de imóveis e, se existir algum problema dentro do fundo, o capital do investidor segue sendo garantido. Além disso, dívidas que venham com o fundo não interferem no capital do investidor.
Fernando Zilveti complementou afirmando que, quando o fundo investe em um imóvel, o ganho de sua venda é pago para o mesmo. E, no momento em que é pago, esse rendimento não é tributado. Como comparação, caso o investimento seja feito por meio de uma sociedade de propósito específico (SPE) e o imóvel seja vendido, tributação ocorrerá.
Marcela Cavallo conta ainda que o investidor está sujeito a perder dinheiro somente se o imóvel desvalorizar, não for locado ou se houver problemas patrimoniais. Por estes motivos, o fundo é uma ótima opção de investimento.
Investimentos SPC
SCP é uma forma de sociedade que não tem personalidade jurídica de responsabilidade, sendo composta por sócios ostensivos e participantes. Os primeiros são os que de fato aparecem no negócio e os outros, também conhecidos como ocultos, não figuram nos contratos, não constam como sócios e são investidores sem aparecer. De acordo com Marcela Cavallo, essa circunstância traz segurança uma vez que o nome destes sócios não é exposto.
A advogada ainda explicou quem como não há regulamentação para a SCP, tudo fica sujeito ao que é determinado em contrato. Por isso, o investidor em SCP possui mais riscos que o investidor de fundos. Renato Borelli também comentou que a tributação, nesse caso, ocorre na própria SCP, e é distribuída entre a sociedade como em qualquer outra.
Built to suit
Essa é uma modalidade na qual a locação é encomendada, ou seja, o investe investe no imóvel para adequá-lo ao locatário dentro dos moldes desejados. O contrato entre as partes traz peculiaridades uma vez que protege a relação estabelecida sob encomenda, ou seja, é mais rigoroso e apresenta diferenças importantes na comparação com contratos comuns.
Borelli explicou que esse tipo de relação é usado por grandes empresas que almejam construções específicas e preferem não colocar capital próprio na construção. É um contrato mais fechado e que apresenta alguns riscos, já que a construção não é feita diretamente com vistas para o mercado imobiliário.
Multipropriedade
Multipropriedade se refere a aquela que esteja dividida em frações, ou seja, cujo investimento é realizado na parte e não no imóvel inteiro.
Marcela Cavallo explicou que se trata de um modelo de investimento interessante apesar das controvérsias, pois já foi muito debatida no judiciário. Hoje, as multipropriedades são consideradas um direito real: representa nada mais é do que várias pessoas sendo proprietárias de frações de um mesmo imóvel, todas sujeitas a regulamentações e usufruindo de tipo de investimento seguro.
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