Em importante julgamento ocorrido em 14 de março de 2023, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), decidiu que a renovação compulsória de contratos de locação comercial deve ser limitada a no máximo cinco anos, independentemente do prazo inicial acordado.
A relatora do processo, uma ação renovatória, Ministra Nancy Andrighi, argumentou que permitir renovações por períodos mais longos poderia ir contra a finalidade do instituto, já que mudanças econômicas e outros fatores podem influenciar a decisão das partes em renovar ou não o contrato.
A decisão foi tomada em um caso envolvendo uma loja de departamentos que solicitou a renovação do contrato de locação por dez anos, conforme acordado em contrato original. Tal entendimento, não raras as vezes, era adotado pelos tribunais estaduais, em respeito à manifestação de vontade das partes – devidamente refletida em contrato. Com a recente decisão, espera-se uma mudança no posicionamento destes tribunais.
A ação renovatória é um instrumento previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) que permite ao locatário (inquilino) obter a renovação compulsória do contrato de locação comercial por mais um período mínimo de cinco anos, desde que preenchidos determinados requisitos.
Para ter direito à ação renovatória, o inquilino deve ocupar o imóvel comercial há pelo menos cinco anos de forma ininterrupta e sem atrasos no pagamento do aluguel e demais encargos. Além disso, é necessário que o imóvel esteja destinado ao mesmo ramo de atividade empresarial durante todo o período.
A ação renovatória deve ser proposta pelo inquilino ao final do contrato de locação, com antecedência mínima de um ano antes do término do prazo. Caso o pedido de renovação seja deferido pelo juiz, o novo contrato será estabelecido com as mesmas condições do contrato anterior, com exceção das cláusulas relativas ao prazo da locação e ao valor do aluguel, que podem ser atualizadas de acordo com a variação do índice de preços previsto em lei.
A ação renovatória é uma importante garantia para os inquilinos de imóveis comerciais que desejam manter suas atividades empresariais em um local estratégico e consolidado. Por outro lado, ela pode gerar impactos negativos para os proprietários que desejam retomar o imóvel ou alterar as condições do contrato de locação.
A Ministra Andrighi ressaltou que o direito à renovação tem como objetivo proteger o fundo de comércio criado pelo inquilino durante o contrato e evitar o enriquecimento injustificado do locador. No entanto, ela destacou que a renovação também deve preservar os direitos do locador e não restringir seu direito de propriedade.
Além disso, a relatora esclareceu que a Lei 8.245/1991 permite que o locatário solicite uma nova renovação ao final do período de cinco anos. Houve discussões e diferentes interpretações sobre o significado da expressão “por igual prazo” no caput do artigo 51 da lei, mas a Súmula 178 do Supremo Tribunal Federal fixou o entendimento de que a renovação deve ter no máximo cinco anos, mesmo que o prazo previsto no contrato a ser renovado seja maior. A Ministra concluiu que cinco anos é um prazo razoável para a renovação do contrato de locação comercial.
O entendimento expressado na ocasião, como dito, deve nortear os tribunais estaduais neste sentido, cabendo aos inquilinos, portanto, atentarem-se ao prazo estipulado, visando cumprir os requisitos para eventual propositura de nova ação renovatória no período legal, caso pretenda estender sua locação.
