Ação renovatória e o posicionamento do prazo mínimo do STJ

A possibilidade de renovação compulsória dos contratos de locação comercial é um tema de grande importância para as partes envolvidas, tanto locatários quanto locadores. A Lei de Locações (Lei 8.245/1991) regulamenta a matéria em seu artigo 51, que estabelece o direito à renovação do contrato de locação comercial pelo locatário, desde que cumpridas algumas condições.

Conforme a legislação, o direito à renovação do contrato de locação comercial é assegurado ao locatário detentor de contrato por escrito e por prazo determinado, sendo que o prazo mínimo do contrato deve ser de 5 (cinco) anos. Não pode haver atrasos no pagamento do aluguel e demais encargos e é necessário que o imóvel esteja destinado ao mesmo ramo de atividade empresarial durante pelo menos 3 (três) anos.

A ação renovatória deve ser proposta pelo inquilino ao final do contrato de locação, com antecedência máxima de 1 (um) um ano e mínima de 6 (seis) meses antes do término do prazo. Caso o pedido de renovação seja deferido pelo juiz, o novo contrato será estabelecido com as mesmas condições do contrato anterior, com exceção das cláusulas relativas ao prazo da locação e ao valor do aluguel, que podem ser atualizadas de acordo com a variação do índice de preços previsto em lei.

A ação renovatória é uma importante garantia para os inquilinos de imóveis comerciais que desejam manter suas atividades empresariais em um local estratégico e consolidado. Por outro lado, ela pode gerar impactos negativos para os proprietários que desejam retomar o imóvel ou alterar as condições do contrato de locação.

Porém sempre houve uma certa divergência na jurisprudência acerca do adequado prazo a ser considerado nas renovações compulsórias. Para entender a divergência, vejamos o texto do artigo 51 da Lei de Locações:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente (…)

O termo “por igual prazo” utilizado pelo legislador traz dúvidas. Parte afirma que a renovação se dá no mesmo prazo do contrato original, parte entende que a renovação se dá no mesmo prazo mínimo estipulado na Lei para que surja o direito de renovação, que é o de 5 (cinco) anos. Quanto a tal questão, a jurisprudência tem entendido que, mesmo que o contrato inicial tenha sido estabelecido com prazo superior a cinco anos, o direito à renovação se limita a esse período. Esse entendimento foi consolidado pela Súmula 178 do Supremo Tribunal Federal (STF), que dispõe que “a renovação do contrato de locação comercial, baseada no Decreto 24.150/34, não está sujeita à modalidade do contrato por prazo determinado“. Ou seja, ainda que o contrato inicial tenha sido celebrado por um período superior a cinco anos, o locatário só tem direito à renovação por mais cinco anos.

Tal entendimento foi efetivamente chancelado pelo STJ. A relatora do processo citado no texto acima, Ministra Nancy Andrighi, destacou que o direito à renovação do contrato de locação comercial é um direito potestativo, ou seja, concedido ao locatário independentemente da vontade do locador. Isso se deve à necessidade de proteger o fundo de comércio criado pelo locatário no imóvel, que pode representar um investimento significativo e gerar receitas importantes para o negócio.

No entanto, a Ministra também ressaltou que é preciso conciliar o direito do locatário com os direitos do locador, de modo a não violar a natureza bilateral e consensual da locação e não restringir o direito de propriedade do locador.

Além disso, a relatora esclareceu que a Lei 8.245/1991 permite que o locatário solicite uma nova renovação ao final do período de cinco anos. Houve discussões e diferentes interpretações sobre o significado da expressão “por igual prazo” no caput do artigo 51 da lei, mas a Súmula 178 do Supremo Tribunal Federal fixou o entendimento de que a renovação deve ter no máximo cinco anos, mesmo que o prazo previsto no contrato a ser renovado seja maior. A Ministra concluiu que cinco anos é um prazo razoável para a renovação do contrato de locação comercial.

O entendimento expressado na ocasião, como dito, deve nortear os tribunais estaduais neste sentido, cabendo aos inquilinos, portanto, atentarem-se ao prazo estipulado, visando cumprir os requisitos para eventual propositura de nova ação renovatória no período legal, caso pretenda estender sua locação.

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