É hora de negociar contratos – Dra. Catia Zillo – GM Online

São Paulo, 4 de março de 2009

É hora de negociar contratos

Catia Zillo Martini

A alta do dólar, na esteira da crise financeira internacional, está mudando a trajetória da inflação. O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) voltou a ficar positivo em fevereiro após dois meses de deflação, refletindo uma aceleração de custos no atacado. O IGP-M subiu 0,26% neste mês, ante queda de 0,44% em janeiro. Segundo dados divulgados pelo Instituto Brasileiro de Economia, da Fundação Getúlio Vargas (FGV), itens como soja em grão, açúcar cristal, farelo de soja, açúcar refinado e milho em grão puxaram para cima o Índice de Preços por Atacado (IPA), que representa 60% do IGP-M. O IPA avançou 0,20% em fevereiro, contra queda de 0,95% em janeiro. A pressão do dólar deve continuar e poderá haver uma influência maior do câmbio nos próximos meses. Desse modo, o IGP-M dos meses seguintes certamente será maior por conta desse aumento. Ainda que não seja um bom índice para corrigir contratos de locação porque não reflete o desenvolvimento do mercado imobiliário e está muito atrelado à variação cambial, o IGP-M, indexador da maioria dos contratos de aluguel, está subindo acima dos demais índices de inflação. Nos 12 meses encerrados, apresentou variação maior que o dobro daquela apresentada pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), índice oficial de inflação do país. Assim, diante de uma súbita alteração nas condições contratadas, como a atual, surge para o locatário a possibilidade de renegociação contratual. Seja diretamente com o proprietário, seja com a imobiliária, o melhor é que a negociação seja feita por escrito. Entre as opções, está a correção por um índice com variação mais baixa. E eles são vários: IGP-DI, INPC, IPCA – é só escolher o mais adequado para ambas as partes. É muito simples, desde que haja boa vontade. É claro, porém, que o nível de boa vontade do locador dependerá do mercado imobiliário e, se o repasse integral do índice acaba ficando oneroso, busca-se um acordo. Em São Paulo, a procura por imóveis de um ou dois dormitórios é muito grande, e o preço do aluguel vem subindo acima da inflação de forma que a proposta de um acordo é feita, de preferência pelo menos 60 dias antes do mês de reajuste e inquilinos que pagam em dia e conservam o imóvel não costumam ter muita dificuldade em negociar. Além da boa relação entre locador e locatário, os valores cobrados na vizinhança devem ser observados na hora de reajustar o aluguel. É importante que os inquilinos pesquisem os valores médios de locação de imóveis semelhantes antes de procurar o proprietário. Como o custo do aluguel tende a aumentar, o inquilino deve ficar atento a detalhes como o condomínio. A imobiliária tem que discriminar todas as despesas do edifício, para que o locatário saiba exatamente o que está sendo cobrado. Mesmo que o locatário tenha deixado este detalhe passar, ele pode solicitar facilmente a prestação de contas. Ainda é preciso ter cuidado ao se pensar em trocar o aluguel por um financiamento. Há algumas regras a observar: a diferença entre o valor do aluguel e do financiamento não pode ser superior a 30%; o efeito da nova obrigação sobre a capacidade de poupança da família; e as diferenças entre o imóvel locado e o que será financiado (idade do imóvel, estado de conservação, valor de condomínio e do IPTU). Tudo deve ser colocado na ponta do lápis. Na hora de alugar ou de financiar o imóvel, o consumidor tem que saber que, qualquer que seja a escolha, ele perderá dinheiro – seja com o pagamento do aluguel, cujo dinheiro não tem volta, seja com os juros do empréstimo. Como regra geral, caso a diferença entre o aluguel e o valor da prestação seja muito grande, é melhor evitar assumir uma obrigação de longo prazo.

(Catia Zillo Martini é advogada da área de contratos de Zilveti e Sanden Advogados em São Paulo)

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