A venda de imóvel residencial com a posterior utilização do dinheiro na quitação (integral ou parcialmente) de um financiamento pré-existente é uma operação realizada com frequência por pessoas físicas no Brasil.
Nesse sentido, a fim de incentivar o mercado imobiliário no país, o artigo 39 da Lei nº 11.196/2005 dispensa o pagamento do Imposto de Renda (“IR”) sobre o lucro adquirido, desde que o vendedor aplique, no prazo de 180 dias, o dinheiro da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no Brasil.
Todavia, a antiga redação do inciso I, do § 11º, do artigo 2º da Instrução Normativa SRF nº 599/2005, estabelecia que a isenção não poderia ser aplicada nas hipóteses em que os recursos fossem utilizados para quitar, total ou parcialmente, débito de imóvel residencial já possuído e ainda não integralmente pago pelo contribuinte.
Nesse caso, entende-se que a norma infralegal padecia de irregularidade, uma vez que inovava no ordenamento jurídico brasileiro para limitar matéria regulada por lei, estabelecendo novas balizas para a fruição da isenção.
Não por acaso, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial n° 1.612.183, entendeu que “a isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital nas operações de alienação de imóvel prevista no art. 39 da Lei 11.196/2005 se aplica à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, o débito remanescente de aquisição de imóvel residencial já possuído pelo alienante, sendo ilegal a restrição estabelecida no art. 2o., § 11 da IN-SRF 599/2005”.
Assim, também observando a ilegalidade da restrição imposta, a própria Receita Federal do Brasil, no dia 16 de março de 2022, editou a Instrução Normativa n° 2.070/2022.
Com a publicação deste novo diploma, incluiu-se o inciso III, no § 10°, do artigo 2° da Instrução Normativa SRF n° 599/2005, para reconhecer a isenção do IR na venda de imóveis residenciais caso haja a aplicação dos recursos na quitação, total ou parcialmente, de débito remanescente de imóvel residencial já possuído pelo alienante.
Assim, atualmente, caso o contribuinte deseje se utilizar dos recursos auferidos em razão da venda de um imóvel para quitar financiamento de outro, há a automática dispensa do recolhimento do IR sobre o lucro imobiliário nesta operação.
Deste modo, com essa nova disposição, a própria Receita Federal do Brasil reconheceu que a anterior limitação à fruição da isenção era ilegal.
Portanto, caso o contribuinte tenha realizado o pagamento de IR nos últimos 5 anos, mesmo tendo aplicado o lucro imobiliário residencial para quitar financiamento de outro imóvel, entende-se viável a proposição de medida judicial visando o reembolso do tributo indevidamente pago nestas circunstâncias.
