Recentemente, em 22 de fevereiro de 2022, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que a empresa imobiliária, também mencionada em propaganda de construção, não responde solidariamente com a incorporadora devido ao atraso na entrega da obra.
No caso concreto, verificou-se na publicidade do empreendimento a logomarca da imobiliária, ao lado da logomarca da incorporada, originando a discussão sobre sua conjunta responsabilidade quando verificado referido atraso.
Em 1ª instância, a demanda proposta pelos consumidores adquirentes do imóvel foi julgada procedente, sendo mantida a decisão em segundo grau. Com isso, à título de indenização, a incorporadora e a imobiliária foram condenadas solidariamente ao pagamento de 0,5% do valor do contrato por mês de atraso.
Apresentaram recurso especial tanto a imobiliária, a qual buscava reconhecimento da não responsabilidade solidária pelo atraso da obra, bem como a incorporada, alegando ilegitimidade passiva para responder ao pedido de restituição do valor da Sati (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária).
O relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino destacou de forma assertiva que “tratando-se de logomarcas distintas, essa publicidade atende ao requisito da clareza da informação, permitindo-se identificar a empresa responsável pela edificação do empreendimento imobiliário, e aquela responsável pela comercialização das unidades, não sendo possível extrai-se desse fato conclusão no sentido de que a imobiliária seria parceira da incorporadora também na incorporação e na construção do empreendimento, de modo a se responsabilizar solidariamente a imobiliária”.
Em sua fundamentação o relator calcou-se em precedentes da própria Terceira quanto da Quarta Turma, que já haviam entendido pela ausência de responsabilidade da imobiliária diante de atraso na entrega de imóvel. Explica que a exceção seria em caso de falha do serviço de corretagem, de forma que neste caso se falaria em deficiência em serviço de sua responsabilidade; ou na hipótese de claro envolvimento da imobiliária nas atividades de construção e incorporação.
Além disso, com uma ótima dose de razoabilidade e sensatez, o ministro pontua que, ao fazerem uso de ambas as logomarcas, de forma a transmitir informação sobre qual empresa seria responsável pela edificação e qual seria responsável pela comercialização, estariam a imobiliária e a incorporadora inclusive atendendo ao dever de informação, enunciado no artigo 31, caput¸ do Código de Defesa do Consumidor.
Discorre também sobre o fato da imobiliária ter prometido o cumprimento do prazo de entrega, explicando que todo contrato possui de forma inerente a possibilidade de atrasos, de forma que a estratégia de vendas não passou de dolus bonus, não havendo que se falar em vício no dever de informação.
Por fim, com relação à legitimidade da incorporadora responder pela restituição da taxa Sati, o relator menciona entendimento firmado do STJ, fixado no Tema 939 dos recursos repetitivos, que estabeleceu que há “legitimidade passiva ‘ad causam’ da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor”.
Dessa forma, denota-se um postura extremamente prudente do Superior Tribunal de Justiça, que baseando sua fundamentação primordialmente no bom senso, decidiu de forma assertiva ao não imputar responsabilidade solidária à imobiliária, de modo que razoavelmente entendeu pela impossibilidade de dedução de que a mesma estaria participando também da construção, apenas pelas logomarcas conjuntas.
Pelo contrário, de forma sensata inclusive reconheceu que as rés estariam atendendo ao princípio de informação, sendo fácil o entendimento de que a menção de cada empresa diz respeito à sua própria área de atuação. Neste sentido, visto que extremamente comuns anúncios publicitários como do caso em comento, mostra-se de suma importância o julgado, de forma a não restar mais dúvidas quanto à matéria.
REsp 1.827.060 (2019/0208021-1 de 25/02/2022)
